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Regain d'intérêt pour les droits d'emphytéose et de superficie ?

À partir de cette année, la cession d'un droit d'emphytéose ou de superficie bénéficiera d'une exonération d'impôt. Du moins si la cession porte sur un bâtiment. Du fait de l'exonération d'impôt, la cession du droit d'emphytéose ou de superficie est même plus intéressante que la cession de la pleine propriété.

Retour à l'époque napoléonienne

Les droits d'emphytéose et de superficie sont des notions juridiques extraites du Code civil tel qu'il a été rédigé à l'époque de Napoléon Bonaparte. Le droit d'emphytéose permet au propriétaire d'un terrain ou d'un bâtiment de concéder à l'emphytéote le droit de jouir pleinement du bien immobilier. Ce droit a une durée minimale de 27 ans et une durée maximale de 99 ans. Il ne s'éteint pas avec le décès de l'emphytéote.

Le droit de superficie est le droit de placer ou de posséder des bâtiments ou des plantations (constructions) sur le terrain d'autrui. En principe, si vous construisez sur le terrain d'autrui, le propriétaire du terrain devient également le propriétaire de cette construction. Un droit de superficie permet de l'éviter. La durée maximale d'un droit de superficie est de 50 ans.
À l'extinction du droit, la construction revient au propriétaire du terrain (éventuellement contre rémunération).

Les droits d'emphytéose et de superficie sont parfois utilisés dans le cadre de la planification patrimoniale et par les administrations locales. Une commune peut, par exemple, confier l'exploitation d'un terrain ou d'un bâtiment à des entreprises privées sans devoir céder le terrain ou le bâtiment proprement dit, mais néanmoins pendant suffisamment longtemps pour que l'entreprise en tire profit.

Taxation des plus-values

Si, en tant que particulier, vous vendez une habitation, vous vous retrouverez fiscalement dans une des situations suivantes :

A. Vous vendez une habitation : 33 % si le fisc peut prouver l'existence d'une intention spéculative.

B. Vous vendez une habitation dans les 5 ans (une vente dite rapide) : vous payez 16,5 % sur la plus-value, même en l'absence d'intention spéculative.

C. Vous vendez votre propre habitation (l'habitation que vous avez occupée personnellement pendant au moins 12 mois avant la cession) : la plus-value est exonérée, même si la vente a lieu dans les 5 ans, sauf si le fisc peut prouver l'intention spéculative.

Mais qu'en est-il si vous vendez le droit d'emphytéose ou de superficie ?

Jusqu'à présent, la plus-value sur une telle cession était tout simplement imposée à l'impôt des personnes physiques. Les choses vont changer à partir de 2019. La cession d'un droit d'emphytéose ou de superficie sera exonérée d'impôt des personnes physiques à partir de l'exercice d'imposition 2020. Mais il y a certaines conditions à respecter.

Il doit s'agir de la cession, et non de la constitution d'un droit d'emphytéose ou de superficie.

Il doit y avoir une construction sur le terrain. Le droit d'emphytéose peut également porter sur un terrain, mais dans ce cas, l'exonération ne s'applique pas.

La cession a lieu au moins 5 ans après la constitution ou l'acquisition du droit (une vente rapide est donc imposable). Si le droit d'emphytéose/de superficie porte sur l'habitation propre, la cession est toujours exonérée, même dans le cas d'une vente rapide.

La grosse différence est en réalité que l'intention spéculative lors de la cession du droit d'emphytéose ou de superficie n'entraînera pas l'imposition. Voilà peut-être une bonne raison de redonner vie à ces anciennes constructions juridiques.

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