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Le coefficient de revalorisation du revenu cadastral pour 2019

Pour les entrepreneurs, le coefficient de revalorisation du revenu cadastral (en abrégé RC) est important dans deux situations spécifiques : lorsqu'un particulier loue une habitation à une entreprise et lorsqu'un dirigeant d'entreprise loue une habitation à sa propre entreprise.

Revaloriser vs indexer

Le RC d'immeubles correspond au loyer annuel indexé de ces immeubles. " Au début " (années 60 et suivantes), cette estimation était le montant sur lequel les impôts sur les revenus étaient dus. Le calcul de l'impôt a depuis évolué, mais l'estimation est toujours basée sur les normes et prix en vigueur en 1975. Pour actualiser quelque peu cette estimation, le législateur a introduit, vers le milieu des années " 80, une sorte d'indexation : le coefficient de revalorisation qui, pour cette année, s'élève à 4,57.

Ne confondez pas revalorisation et indexation. L'idée de base est la même, mais l'indexation est utilisée en matière de précompte immobilier et d'impôt des personnes physiques, tandis que le coefficient de revalorisation n'est nécessaire que dans les deux cas suivants.

Votre locataire utilise l'immeuble à des fins professionnelles ?

Si vous louez votre immeuble à un particulier, vous payez des impôts sur le RC indexé (!) de cet immeuble. Si, par contre, vous louez votre immeuble à une entreprise ou à une ASBL, ou à une personne physique qui utilise l'immeuble à des fins professionnelles, vous payez des impôts sur le loyer net. Ce loyer net s'obtient en déduisant du loyer un forfait de frais de 40 % de ce loyer.

Mais ce forfait de frais est limité à  2/3 du RC revalorisé.

Exemple : Le loyer d'un immeuble est de 10 000 EUR sur base annuelle. Vous pouvez déduire 4 000 EUR de frais de ce montant, de sorte que le loyer net est égal à 6 000 EUR. Imaginons que l'immeuble ait un RC de 1 000 EUR, le forfait de frais ne peut dépasser 2/3 de 1 000 EUR x 4,57, soit 3 046,67 EUR. Le montant imposable est donc de 6 953,33 EUR au lieu de 6 000 EUR. Si le RC de l'habitation était de 1 500 EUR, les 40 % seraient inférieurs au maximum et vous seriez imposé sur 6 000 EUR.

Vous louez à votre propre entreprise ?

La deuxième situation dans laquelle le coefficient de revalorisation est utilisé est celle où un dirigeant d'entreprise loue un bien immobilier à l'entreprise dans laquelle il est dirigeant d'entreprise. Il s'agit d'une mesure qui était destinée à lutter contre les abus : essentiellement grâce au forfait de frais de 40 % (voy. ci-dessus), il était souvent plus intéressant de percevoir un loyer qu'une rémunération.

Le loyer que le dirigeant d'entreprise perçoit de son entreprise est donc requalifié en revenu professionnel en application de cette disposition anti-abus. C'est le cas si et dans la mesure où le loyer est supérieur à 5/3 du RC revalorisé.

Exemple : imaginons que le dirigeant d'entreprise perçoive un loyer de 10 000 EUR pour une habitation avec un RC de 1 000 EUR : la requalification du loyer en revenu professionnel s'applique à la partie du loyer qui dépasse 5/3 de 1 000 EUR x 4,57 = 7 616,67 EUR.
Le dirigeant d'entreprise perçoit donc 7 616,67 EUR de loyer (dont il peut encore déduire 40 % de frais) et 2 383,33 EUR de revenu professionnel qui doivent être ajoutés aux autres revenus professionnels.

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